住宅購入を検討する際、新築にするか中古にするか迷う人もいるのではないでしょうか。中古住宅には、新築に比べて安い、老朽化が目立つといったわかりやすいもののほかにも、さまざまなメリット・デメリットが存在します。この記事では、中古住宅のメリット・デメリットや、購入前に確認しておきたい注意点について解説していきます。
中古住宅を購入するメリットとは？
まずは、中古住宅を購入する4つのメリットについて詳しく紹介していきましょう。
購入費用を安く抑えられる
中古住宅を購入するメリットとして大きいのは、何といっても価格の安さです。一般的に築年数が経過するほど価格が下がる傾向にあり、同じ立地条件・面積であれば、新築物件の半額程度で購入できるものもめずらしくありません。
空き家問題が社会問題化していることもあり、その対策として破格の値段で売り出されている物件も多く、物件購入費用を抑えたいと考えている人には中古物件がおすすめです。ただし、後ほど解説するようにリフォーム費用を別途見込まなければならない場合もあります。
選択肢が増える
2つ目のメリットとしては、新築物件のみでなく中古物件も検討範囲に入れることにより、選択肢が増える点が挙げられます。
特に、駅前や都市の中心部の一等地は既存市街地が広がっているため、新築物件の供給は限られています。たとえ新築物件が販売されたとしても、人気エリアだと高価格になるでしょう。その点、中古物件であれば、予算内で立地などの希望を叶えられる理想の物件に出会える可能性が高まるのです。
イメージの相違が少ない
中古物件はすでに現物が建っており、まだ実際に人が住んでいる状態で内見して決められるケースも多いので、購入前後でイメージのギャップが少ないというのもメリットです。設備や配管の状況をあらかじめ確認しておけば、どれくらいリフォームが必要なのか見積もることもできるでしょう。
また、物件そのもののイメージが掴みやすいのみならず、開発で環境が変わっている最中の新興住宅地などでなければ、近隣住民の状況や騒音・治安といった住環境も事前にリサーチしやすいのが特徴です。
リノベーションで自分好みにできる
近年では新築住宅を購入するのではなく、立地や間取りなどの希望にマッチする中古住宅を購入し、リノベーションして自分好みの住まいをリーズナブルに手に入れるという人も少なくありません。
中古物件であれば購入費用を安く抑えられる分、リノベーションにコストをかけられます。デザイン・素材・間取り変更などに費用をかければ、自由度高く理想のマイホームを手に入れられる可能性が上がるため、リノベーション人気が高まっているのです。
中古住宅を購入するデメリットとは？
価格の安さなどがメリットの中古住宅ですが、新築住宅に比べて築年数が経過している分、気をつけなければならないデメリットもあります。ここでは、代表的なデメリットを4点紹介します。
損傷や劣化が気になる
中古住宅の最も大きなメリットである価格の安さは、築年数の古さに起因します。築年数が古いことは中古住宅最大のデメリットといえるでしょう。
住宅は築年数が古くなるほど、損傷や劣化が目立つ傾向にあります。快適に住み続けるためには、設備の入れ替えやリフォームを検討しなければなりません。特に、耐用年数を超えている設備は突然故障することも少なくないため、物件の購入後に交換しておいたほうが安心。物件費用は抑えられるものの、購入後の修繕費が高くなるケースも多いので注意が必要です。
耐震性に劣る物件も
1981年5月31日までに確認申請を受けた中古住宅は「旧耐震基準」を満たすように建てられているケースが多く、現在の「新耐震基準」で建てられた住宅に比べて耐震性が劣る場合があります。耐震性に問題がある物件だと、物件購入・リフォームに加えて耐震補強の費用を見込まなくてはならず、結果的にコストがかさむ可能性もあるので要注意です。
築年数が古い中古物件の購入を検討する際には、過去に行われた耐震診断の結果や耐震工事の必要性などを事前に確認しておくとよいでしょう。
住宅ローン控除の対象外になることも
住宅ローンを利用して中古物件を購入する場合も住宅ローン控除の対象となります。ただし、2022年の税制改正により、対象となる中古住宅の要件が、新耐震基準に適合していると考えられる1982年1月1日以降に建てられた住宅へと変更されました。つまり、1982年よりも前に建てられた中古住宅については、原則住宅ローン控除の対象外となるため注意が必要です。
また、築年数が古すぎると担保評価が低く、そもそも住宅ローンの審査が通りにくい場合があるというのもデメリットです。
瑕疵が潜んでいる可能性も高まる
取引の対象となる土地や建物に何らかの不具合がある状態を「瑕疵・かし」と呼びます。かつては不動産に「隠れた瑕疵」があった場合、売主が責任を負わなければならないという瑕疵担保責任が定められていました。瑕疵担保責任は2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」へと置き換えられ、買主は瑕疵全般、つまり、隠れていない瑕疵についても売主へ対応を求めることができるようになりました。ただし、個人間の売買の場合（売り主が宅地建物取引業者ではない場合）は、特約によって契約不適合責任の一部もしくは全部を免除することが可能です。
中古住宅では築年数の経過などにより、目に見えない部分に瑕疵が潜んでいることも多く、入居後に水漏れなどのトラブルが生じるケースもめずらしくありません。特に、売り主が個人の場合は、トラブルが起こらないよう、細部まで契約内容を確認するなど、万全の対策を講じましょう
中古住宅を購入するうえで理解しておきたい注意点と対策
中古住宅を購入するにあたってはデメリットを最小限に抑えるために、次に挙げる注意点をしっかりと理解し、対策を講じておきたいところです。
リフォーム費用をあらかじめ見積もっておこう
中古住宅は新築住宅に比べて安いという部分にばかり目が行きがちですが、築年数が古ければリフォーム費用が莫大になる可能性もあります。中古住宅の購入を検討する際には、物件購入費用とリフォーム費用を合わせて予算内に収まるかどうか、必ず確認しておきましょう。
また、リフォームやリノベーションでは建物構造自体を変更することはできません。購入を検討している物件が、自分の希望しているリフォームを実現できる構造なのかも併せて確認しておきたいところです。
価格が安い中古住宅の中には、建築基準法や都市計画法などの関係で再建築不可となっている物件もあります。こうした物件では大規模な増改築や将来的な建て替えが難しい場合もあるため、必ず事前に条件をチェックしておきましょう。
インスペクションを受けよう
築年数が経過した中古住宅では、外観や内観がどれだけきれいであっても、構造部や見えない設備・配管などが劣化しているケースは少なくありません。なかでも、雨漏りやシロアリ被害などは建物構造に大きな影響を与えるものであり、後から補修が必要となれば大きなコストがかかってしまいます。
こうした事態を防ぐためにもインスペクション（建物状況調査）を受けて、プロに物件の状況を確認してもらうとよいでしょう。
まとめ
新築住宅に比べてリーズナブルな中古住宅には、価格の安さ以外にもメリットがあります。築年数が経過している分、設備面や修繕の費用面などデメリットも気になるところですが、適切な対策を講じることである程度軽減できる可能性があります。物件購入費用とリフォーム費用の総額が予算内に収まるよう工夫しつつ、中古住宅をマイホーム取得における一つの選択肢として考えてみてはいかがでしょうか。
