住宅ローンを設定すると、契約した金融機関から元金と利息の内訳や月々の返済額、借入金残高などが記載された「返済予定表」が提示されます。
給与所得者であれば、この表で定年退職時のローン残高を確認できます。なお、変動金利の場合は半年間分、期間固定金利なら固定期間終了までの返済予定表が発行されます。また、繰り上げ返済をすると、元金や利息の内訳などが再計算された返済予定表が発行されます。
長期の住宅ローンを組んだ際は、定年退職時の残高がどのくらいの金額になるかに注意が必要です。定年退職後は収入が大きく減少するため、退職金で一括返済できる額なのか、定年後も年金その他の定期収入で返済が見込めるのかなどを考えておきましょう。
返済負担率25％がポイント
返済負担率にも注意が必要です。返済負担率は、年収に占める返済額の割合のことで、1ヶ月の返済額を世帯月収で割って算出します。一般的に返済負担率は25％以下が望ましく、月々の返済に余裕のある数字とされています。
返済負担率は前述の通り住宅ローン審査のチェック項目にもなっていて、金融機関ごとに上限が設定されています。住宅金融支援機構の「2022年度 フラット３５利用者調査」によると、返済負担率25％未満が55.9％、25％以上が44.1％となっています。
なお、住宅ローン審査における返済負担率の基準は、フラット35の場合は、年収が400万円未満で30％以下、400万円以上では35％以下です。
頭金は多ければいいのか
住宅購入代金の一部を最初に支払う頭金（自己資金）の割合も重要です。頭金が多ければ融資額が少なくて済み、返済額は低くなります。
とはいえ、住宅購入時に無理をして頭金を多額に支払ってしまうと、子どもの教育資金や車の購入など、その後のライフイベントに必要な資金が不足してしまうかもしれません。事故や病気、失業など不測の事態に備えるためにも、ある程度の資金は手元に残しておく必要があります。
一般的に、住宅購入の頭金は、購入代金の10～20%が目安とされています。ただし、必ずしもその割合で頭金を用意しなければならないというわけではありません。金利が低く、住宅ローン控除が充実している現在は、住宅ローンを賢く活用する視点も大切でしょう。
返済期間は長ければよいのか
返済期間はライフイベントに合わせて考える
住宅ローンの返済期間は、通常では35年が最長です。返済期間が長ければ月々の返済額が少なくて済むので、負担感は下がります。その分の資金を貯蓄や老後資金などに回すこともできます。
前述した定年退職時の返済問題とも関連しますが、退職後も返済にメドが立つのであれば、低金利の現在はなるべく返済期間を長期にするほうが有利といえるでしょう。長期間でローンを組んで、余裕のあるときに繰り上げ返済をするようにすれば、無理なく返済期間を短縮できます。
ただし、変動金利を選択している場合は、金利の上昇に注意しましょう。
まとめ
多くの人にとって、家は人生最大の買い物であり、住宅ローンは人生最大の借入金になるでしょう。多額の借り入れをするのは負担が重いと感じるかもしれませんが、適正に活用すればリスクは抑制できます。
住宅ローンを組む際は将来を見通して、頭金の金額や定年時の残高、返済負担率などに留意し、無理のないマネープランを立てるようにしましょう。
