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中古マンションの「年収倍率」、都道府県ランキングで2位がなぜ沖縄県?

ライフスタイル

東京カンテイによると、沖縄県の70平方メートル換算価格は図表2のように年々着実に上昇、2015年には2,415万円だったものが、2019年は3,698万円と、4年間でなんと53.1%も上がっているのです。

出典:株式会社東京カンテイ「築10年中古マンション年収倍率」

沖縄県の物件価格が上昇したわけとは?

2020年の新型コロナウイルス感染症拡大の影響が深刻化するまでは、沖縄県は中国、韓国、東南アジアなどの観光客でにぎわい、観光産業を中心に経済も活況で、さらに大規模な金融緩和が継続され、投資資金が沖縄県に集中しました。

また首都圏のマンション価格が上がりすぎたこともあり、将来性の高そうな沖縄県に関心を高める人が増えました。投資用としてだけではなく、リゾートや迎賓館的に活用するために購入する人も増えたといわれています。

現実問題として、東京都に住む人が沖縄県のマンションを買う場合には、平均年収が588万円に対して、平均価格が3,698万円ですから、年収倍率は6.29倍に下がります。全国平均の5.52倍に比べると高いのですが、それでも首都圏の物件を買う場合の年収倍率に比べると格段に買いやすくなります。リゾートとしても、投資としても魅力的に見えるのではないでしょうか。

沖縄県の中古マンションには築浅物件が多い

沖縄県のマンション価格上昇の要因のもうひとつの理由として、県内でマンションが本格的に建設されるようになってから、まださほどの年月が経過していないという点があげられます。結果、首都圏などに比べて築浅の物件が多く、それが平均価格を引き上げている面があるようです。

東京カンテイの調査によると、沖縄県のマンションストックは3万8,925戸ですが、そのうち築10年以内の築浅物件が1万3,654戸と35.1%を占めています。全国平均では築10年以内の割合は16.3%ですから、沖縄県の築浅物件の比率は2倍以上に達しています。

参考:株式会社東京カンテイ「マンション化率都道府県」

コロナ禍が長期化すると沖縄県の物件価格に影響も?

それは、図表3を見てもわかります。これは中古マンションの年収倍率の推移をグラフにしたものですが、ブルーの折れ線グラフは全国平均で、この10年間一貫して緩やかな右肩上がりのカーブを描いており、ジワジワと年収倍率が高くなっています。

出典:株式会社東京カンテイ「築10年中古マンション年収倍率」

それに対して、オレンジの折れ線の東京都や、グレーの沖縄県の動きには大きな上下動があります。東京都は2013年から2015年にかけて大きくジャンプし、沖縄県ではそれに遅れて2016年から2018年にかけての上昇率が高くなっています。先に触れたように、この時期の価格上昇率が高かったため、それが年収倍率に反映された形です。

2020年に入ってからは新型コロナウイルス感染症拡大の影響で、沖縄経済は停滞色が強まっており、中古マンション価格の上昇も一服、相場価格には下落の兆しが見られるようになっているそうです。

東京圏からすれば、年収倍率がさほどではないため買いやすいといっても、今後の資産価値にはやや不安も残ります。もちろん、コロナ禍しだいではありますが、コロナ禍が長期化すると下落に拍車がかかる可能性があるので注意が必要です。

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