住宅ローンの繰り上げ返済をする方法は2種類｜メリット・デメリットとは？

住宅ローンの繰り上げ返済には利息負担の削減をはじめ、最終的な返済額を抑える効果も期待できます。

今回は、住宅ローンの繰り上げ返済の方法にはどのような種類があるのか、また繰り上げ返済を行うにあたって知っておきたいメリット・デメリットについて解説します。さらに、繰り上げ返済と比較検討したいほかの選択肢について紹介するので、繰り上げ返済を検討している人はぜひ参考にしてください。

住宅ローンの繰り上げ返済の方法には「一部繰り上げ返済」と「全額繰り上げ返済」があります。

「一部繰り上げ返済」とは、ローン残債の元本の一部について毎月の返済とは別に返済を行うことで、「全額繰り上げ返済」とは残りの住宅ローンを一括で返済することです。

なお、全額繰り上げ返済は「一括返済」と呼ばれることが多く、単に繰り上げ返済といえば、一部繰り上げ返済を指すのが一般的です。そのため、本記事では一部繰り上げ返済の内容について解説します。

一部繰り上げ返済の方法には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

一部繰り上げ返済の返済期間短縮型とは、毎月の返済額は変えずに行う繰り上げ返済のことで、返済した元本分に相当する返済期間を短くする方法です。

返済期間が短くなる分、総返済額を削減する効果が期待でき、繰り上げ返済で返済した元本分の利息削減効果も享受できます。

仮に3,000万円を借り入れ（金利0.3％、返済期間35年）、10年後に同じ金利のまま300万円を返済した場合の期間短縮効果は3年半、総返済額も約21万円削減できます。

返済期間短縮型を選択すると、返済した元本分の利息の支払いを削減できるほか、残りの返済期間が短くなるため、最終的な総返済額も削減できます。

ただし、毎月の返済額は変わらないので、月々の返済を負担に感じている人にとっては、繰り上げの実感が得られないかもしれません。

また、住宅ローン控除の適用期間中は注意が必要です。繰り上げ返済でローンの総返済期間が10年よりも短くなると、住宅ローン控除の適用を受けられなくなります。

返済期間短縮型に向いているのは、ローンの返済を早く終わらせたい人です。退職までに完済したい、あるいは子どもに教育費がかかる時期までに完済させたいなど、今後のライフスタイルやライフイベントに応じて返済のスケジュールを考えている人におすすめです。

ただ、完済ばかりを目標にして、手持ちの資金が少なくなってしまっては本末転倒です。

繰り上げ返済は余剰資金のなかから行うことを忘れないようにしてください。

返済額軽減型とは、繰り上げ返済で返済した元本分、返済期間は変えずに毎月の返済額を下げる方法です。
金融機関によっては返済額軽減型ではなく、期日据置型と呼ばれることもあります。

ちなみに前出の条件でシミュレーションすると、毎月の返済額は当初の7万5,253円から6万4,872円に減額され、年間では約12.5万円の削減となります。

b>返済額軽減型を選ぶメリット・デメリットとは？
返済額軽減型の一番のメリットは、毎月のローン返済の負担が減ることでしょう。
ただし、総返済額でみると返済額軽減型より返済期間短縮型のほうが少なくなる点には注意が必要です。また、返済期間が変わらないため、リタイア後も返済が残る可能性があります。

返済額軽減型は、もともとリタイア前に完済する予定だったり、できるだけ毎月の返済額の負担を減らしたいと考えていたりする人に向いています。
また、何らかの理由で収入が減少し、毎月の返済額が家計の負担になっている場合の一時的な負担軽減策として利用する考え方もあります。

返済期間短縮型・返済額軽減型いずれの方法をとるかに関わらず、住宅ローンの繰り上げ返済を行うメリットはどこにあるのでしょうか。

ここからは、住宅ローンの繰り上げ返済のメリットについて解説します。

なんといっても最大のメリットは、支払う利息を削減できることです。返済期間短縮型および返済額軽減型のどちらを選んでも総返済額を削減できます。ただし、効果は返済期間短縮型のほうが大きいといわれています。

では、返済期間短縮型で300万円繰り上げ返済した場合、どの程度の負担軽減につながるのかシミュレーションしてみましょう。
（条件）
借入金額：4,000万円
返済期間：35年
固定金利：1.8％
元利均等返済
ボーナス払いなし
返済開始から5年後に300万円を繰り上げ返済する

繰り上げ返済で返済月数が38ヶ月（約3年）短縮されたほか、利息分および返済総額も200万957円削減できることになりました。

では、仮に返済額削減型を選ぶとどうなるのでしょうか。

返済額軽減型を選択すると毎月の返済額が1万791円少なくなります。利息分および返済総額も88万4,739円削減できますが、返済期間短縮型と削減分に大きな開きがあることがわかるでしょう。

このように、同じ繰り上げ返済でも方法の違いで、利息分および返済総額の削減効果が異なります。